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    2020年,地产行业风险越来越高!只有这3种人真正安全

  • 时间:2020-03-23 15:46 编辑:苏兮 来源:明源地产研究院 阅读:350
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  • 摘要:有没有风险储备,抗风险能力如何,不仅是大企业和小企业之间的差距,也是强者和弱者之间的主要区别。 著名的华人时空穿越者KFK曾经预言,2019年是人类历史上最后的快乐时光。不管这个预测是真是假,进入2020年,我们的确见证了很多百

    有没有风险储备,抗风险能力如何,不仅是大企业和小企业之间的差距,也是强者和弱者之间的主要区别。

     

    著名的华人时空穿越者KFK曾经预言,2019年是人类历史上最后的快乐时光。不管这个预测是真是假,进入2020年,我们的确见证了很多百年难得一见的历史事件,个人的生活发生了过去难以想象的改变,整个世界面临的风险和不确定性,正在以肉眼可见的速度堆积。

     

    地产行业同样风云诡谲,大量房企开始在组织架构上“动手术”,超过1/3的百强开始减员。一些标杆房企一边全国大力度促销,一边以超过20%的成本发债。还有巨头房企,一边强迫员工买理财,一边把员工分成一二三等。基本上是,八仙过海各显神通了。

     

    对于在大浪淘沙的行业里讨生活的地产人,2020年,抗风险能力要比持续发展的能力重要得多。



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    外部环境骤变

    地产人面临的风险大增

     

    人们总是期待着有,任何事情都有一个明确的专业判断。每年年度就要预判来年市场,有一个明确的发展计划,销售目标每个季度完成率都要有明确的节点。但今年,疫情持续的时间和政策扶持的力度,给所有行业都带来了巨大的不确定性。

     

    对于习惯了按部就班、运营计划高度标准化的房企来说,不确定性,意味着巨大的风险。

     

    1、宏观经济环境不确定性增强,地产要逆势增长很难

     

    最近全球“黑天鹅”频现,由于新冠肺炎疫情在全球蔓延,以及石油价格战的影响,美国股市10天内四次“熔断”,全球股市集体扑街,让89岁的巴菲特都要感叹自己还太年轻。各种资产泥沙俱下,全面崩盘,全球经济大概率进入衰退期。

     

    俗话说,股市不怕跌,就怕不确定。在巨大的不确定下,全球流动性紧张不断加剧,A股、港股都受到影响,直接导致地产上市公司股价也遭遇大幅度下跌。

     

    Wind数据显示,年初以来,143家A股上市的房企中,股价下跌比例高达83%,21家房企跌幅超过20%,88家跌幅超过10%。港股更惨,121家港股上市房企,109家股价下跌,占比达到90%。其中,65家下跌幅度超过20%,92家下跌幅度超过10%。跌幅都超过了大盘。

     

    股价下跌,直接影响到开发商的钱袋子,对于现金流压力原本就巨大的房企来说,无疑是又添了一块砖。

     

    2、行业规模或将负增长,房企经营风险上升

     

    万科的年报开篇写到,没有成功的企业,只有时代的企业。过去二十年,中国的房企享尽了行业快速扩张的红利,而现在,显然我们已经进入了一个新阶段。

     

    一是行业销售规模见顶。2019年,全国房地产销售总额逼近16万亿,但是全国房地产市场的增长空间,却在不断的压缩。去年商品房销售面积,同比下降0.1%;销售金额虽然同比增长6.5%,增速却比2018年低了1.5%。增速放缓,意味着行业规模已经靠近“天花板”。

     

    再加上今年一季度开局不利,今年的行业规模甚至可能出现负增长。蛋糕变小了,房企想要分蛋糕也越来越难。

     

    二是现金流吃紧。由于调控收紧,这两年融资渠道不断减少,2019-2020又是房企集中偿债的高峰期,资金问题和债务压力,原本就压得很多中小型房企喘不过气来。今年开年,受到开工延迟和销售回款不畅的影响,房企的销售和财务压力又进一步增加。不少房企开始了降薪、内部融资的“极限挑战”。

     

    例如,某头部房企要求公司全员购买理财产品,中层干部至少认购10万,基层员工每人2~4万不等,不买视作默认离职。在巨大的风险中,一些企业开始用饮鸩止渴的方式艰难求存。

     

    3、个人生存风险上升

     

    企业满满的“求生欲”,落到每一个地产人身上,就成了不堪承受之重。

     

    被请假、被降薪,和公司共度时艰,成了一些地产人没有选择的选择。还有一些年前辞职的地产人,在度过了漫长的春节之后,发现传统的招聘旺季遥遥无期。靠业绩养活自己的一线销售,很多人从开年到现在还没有开过一单。

     

    从宏观到微观,我们似乎被笼罩在了一种“不确定”之中,而很多人,还没有和风险共处的能力。



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    大多数房企和地产人

    抗风险能力非常低

     

    最近热播的电视剧《安家》里面,有一个场景,明源君印象很深。

     

    女销售房似锦劝医生宫蓓蓓买房,说:“宫大夫,也许现在日子会过得苦一点,但你一定要相信,你们将来的收入,一定会大大超过现在的预期。”


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    这种想法,几乎是每一个地产人的心声。从企业到个人,我们都相信房价一定会涨,市场一定会回暖,个人的收入一定会每年增长。大多数人没有意识到,只要努力就能赚钱,是经济高速增长时期的特权。一旦宏观的经济环境风险上升,微观层面上,个人和企业能努力的空间很有限。

     

    1、长期单边上涨的行情,房企和个人都习惯了乐观,缺乏风险意识

     

    去年奥斯卡最佳影片《寄生虫》,西方国家一片叫好,在中国却反响平平。因为很多人不理解,一家四口,身体健全,还有技能,为什么会找不到工作。然而,很多西方国家都面临就业率低的问题,放眼全球,中国才是特例。

     

    过去三十年,经济高速增长,城市化的红利让房地产行业保持了很长时间的单边上涨。在这段时间成长起来的年轻人、企业家,都相信未来会更好。

     

    还有很多房企从名不见经传,成长为大房企,仅仅用了几年的时间,甚至还没有建立完善的财务管理制度、企业风险评估处置制度。这导致很多房企普遍欠缺必要的风险意识。企业一旦有钱,就会拿去扩大再生产,不会留着现金浪费价值。为了快速发展,扩大规模,80%的房企会采用牺牲现金流的方式,大量增加应收款,导致现金流紧张,根本不具备应对“黑天鹅”的抗风险能力。

     

    2、地产人更倾向高杠杆投资房产,抗风险能力低

     

    覆巢之下无完卵,一些房企走钢丝,让大量的地产人也暴露在风险之中。一方面工作的稳定性存疑,地产人面临家庭收入减少的风险。另一方面,地产人作为房地产投资的主力军,见多了买房致富的故事,投资房产的冲动更强,很多都用了高杠杆。

     

    根据央行2018年10月公布的数据,我国有50%以上的家庭存款为0。这意味着超过一半的家庭根本不具备抗风险能力。其中很大一个原因,就在于大量的家庭资产都放在了房产里。

     

    而地产人,工作收入靠房地产,投资理财也靠房地产,鸡蛋放在一个篮子里。从家庭现金流的角度来考虑,房产变现能力弱,身负大额负债,一旦收入不稳定,就会直接影响生活品质,抗风险能力很低。

     

    3、就业机会变少,行业壁垒明显,跳槽风险大

     

    由于行业风险升高,地产人在职业路径的选择上,也越来越谨慎。大部分地产人,职业生涯的抗风险能力很低。

     

    一是,不敢离职。对地产人来说,跳槽就是一个“抢板凳”游戏,人多位置少。随着行业的板凳越来越少,抢到板凳的人也轻易不会再腾出来。大多数地产人,轻易不敢离职。

     

    二是,不敢转行。地产行业专业性比较强,大多数地产岗位的工作经验,和其他行业的岗位不兼容,地产人转行很难找到匹配的岗位。

     

    三是,不敢创业。创业成功率低在各个行业都是普遍现象,但是不像广告人自立门户,艺人解约单干,都能靠行业积累站稳脚跟。在房地产行业,多年的工作经验,其实很难变现。牛逼高管自己创业,经验价值立即清零的情况不少见。

     

    明源君认识的一个高管,在某公司服务20年,离职创业做写字楼金融,后来又去做旧改,脱离了老东家,面临的情况就是个人估值大幅下调。

     

    4、长时间高强度工作,健康风险高企

     

    雷军说,如果不是出自富贵家庭,忠诚和勤奋是你成就事业的唯一机会。

     

    在整个时代的快节奏之下,努力的人在拼命奔跑,剩下的人在疲于追赶。真正能够做到超脱于世俗成功观的人太少。在地产行业,加班成为了常态,有时候甚至给人一种虚无的安全感。长时间的高强度工作,让很多地产人的免疫力,很难抵御突发的健康风险。

     

    2020年,行业将迎来很多的不确定性,不再是可预期的easy模式。面对这种不确定性,地产人最重要的能力,不再是持续发展的能力,而是抗风险能力!

     


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    三类地产人,抗风险能力最强


    1、靠平台:大树底下好乘凉

     

    选择往往比努力更重要。惊涛骇浪之中,选择一个大吨位的邮轮,肯定好过帆船。

     

    在港股大跌的行情下,杠杆率低的中海跌幅依然最少。还有一些反应灵敏的标杆房企,早就已经做好了抗风险防撞击的姿势。3月17号,万科公布的财报就展示了满满的“求生欲”。从年报看,2019年万科的经营策略,就是“少借钱、多还钱、降杠杆”,保持充足的现金流。

     

    反观你家房企,有些正在拆东墙补西墙,还有些在走一步算一步的裸奔。你所在的平台就决定了你的基本面,高风险的市场环境下,还是背靠大树好乘凉。

     

    2、靠资源,时刻掌握选择权

     

    由于移动支付崛起,银行的ATM机都快失业了。普通员工,如果只是重复简单的工作,越敬业,越有可能失业。目前,地产行业人才淘汰加速,最危险的往往是这两类人:

     

    首先是人才泡沫“本沫”。在上一轮的快速增长中,很多人站在了“风口”上,职位和薪资也随着公司的发展而水涨船高,但实际上能力停滞不前,一直做着重复的工作。这样很容易被更有才能的后来者所替代。

     

    其次就是储备岗、B角C角的岗位。成本即王道的时代,人均效能变成关键词,房企恨不得一人干3个人的活;其次,当前战略收缩的房企多过战略扩展的,一旦收缩,储备岗就变得非常不稳定,也是被裁员的首批对象。

     

    但是,越是在不确定中,确定的价值会更加彰显。不管是哪家房企,手握经验和资源,“越老越妖”的地产人,依然是稀缺资源。

     

    一是手握优质人脉资源,需要时能第一时间找到合适的人帮忙。二是专业技能过硬,把实力变成“硬通货”的狠人。三是狼性强,能抗事,极端环境下依然能解决问题的人。这些人,凭借超强实力,随时掌握给自己定价的主动权,自然无惧风险。


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    3、靠自己:有抗风险意识,未雨绸缪

     

    不确定的是环境,确定的是自己。对于最普通的地产人来说,只有广积粮,高筑墙,才能让自己拥有更多可能性,成为具备抗风险能力强的人。

     

    首先,家庭是否具备充足的现金流。日常生活中,你是不是养成了强制储蓄的习惯。

    其次,在工作中,你有没有关注过自己是否具有不可替代的能力,建立自己的护城河。

    第三,你有没有经常运动,保持良好的生活作息,好好保养自己最重要的生产工具。

     

    陈春华说,人生际遇并不是由环境决定,而是取决于思维的瞬间。在不确定的环境中,我们总可以找到很多确定的价值,例如,能力、健康、积蓄。当你掌握了这些确定的价值,不确定反而会变成你的机遇,成为你真正成长的来源。


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